Despejo: como funciona, prazos e como evitar
O despejo é a ação que o locador usa para reaver o imóvel alugado nas situações previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A mais comum é a falta de pagamento — mas o inquilino tem como evitar a desocupação em vários casos.
Quando cabe o despejo
As principais hipóteses da Lei do Inquilinato são:
- Falta de pagamento de aluguel e/ou encargos;
- Término do contrato por prazo determinado;
- Denúncia vazia (retomada imotivada) ao fim de contrato por prazo indeterminado, observados os requisitos;
- Infração contratual (uso indevido, sublocação proibida etc.);
- Necessidade de reformas determinadas pelo poder público, entre outras.
O prazo para desocupar
Concedido o despejo, o juiz fixa prazo para desocupação voluntária — que varia conforme a causa (de 15 a 30 dias, em regra). Não desocupado, segue-se o despejo forçado (com apoio de oficial de justiça). Em alguns casos é possível despejo liminar (mediante caução), antecipando a desocupação.
Como o inquilino pode evitar (purgação da mora)
No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode, em regra, quitar a dívida (aluguéis, encargos, multa, juros e custas) dentro do prazo legal para evitar a desocupação — é a chamada purgação da mora (art. 62 da Lei do Inquilinato). Esse direito tem limites de repetição previstos em lei.
Direitos das partes
- Locador: receber em dia e reaver o imóvel nas hipóteses legais.
- Inquilino: ser cobrado de forma regular, ter prazo para defesa e para purgar a mora, e devolver o imóvel considerando o desgaste natural (não responde por desgaste de uso normal).
Vale tentar acordo
Antes (e durante) o processo, um acordo — parcelamento da dívida ou prazo de saída — costuma ser mais rápido e barato para os dois lados do que levar o despejo até o fim.
Perguntas frequentes
Quando cabe ação de despejo?
Nas hipóteses da Lei do Inquilinato: falta de pagamento, término do contrato por prazo determinado, denúncia vazia ao fim de contrato por prazo indeterminado (com requisitos), infração contratual e necessidade de obras determinadas pelo poder público, entre outras.
Qual o prazo para desocupar após o despejo?
O juiz fixa um prazo para desocupação voluntária, que varia conforme a causa (em regra, de 15 a 30 dias). Não cumprido, ocorre o despejo forçado com oficial de justiça. Em certos casos cabe despejo liminar, mediante caução.
Como evitar o despejo por falta de pagamento?
Pela purgação da mora (art. 62 da Lei do Inquilinato): o inquilino pode quitar a dívida — aluguéis, encargos, multa, juros e custas — dentro do prazo legal para evitar a desocupação. Esse direito tem limites de quantas vezes pode ser usado.
O locador pode despejar a qualquer momento?
Não. O despejo só é possível nas hipóteses previstas em lei e por meio de ação judicial, com direito de defesa do inquilino. Retomar o imóvel por conta própria (trocar fechadura, retirar pertences) é ilegal e pode gerar responsabilização do locador.
O que é denúncia vazia?
É a retomada do imóvel pelo locador, sem precisar justificar o motivo, ao fim de um contrato por prazo indeterminado, observados os requisitos da Lei do Inquilinato (como o aviso prévio). Difere da retomada por falta de pagamento ou infração.
Quanto tempo demora um processo de despejo?
Varia conforme a comarca, a causa e a existência de defesa ou acordo. Pode ir de poucos meses a mais tempo. O despejo por falta de pagamento com pedido liminar tende a ser mais rápido; acordos encurtam bastante o desfecho.
Posso ser despejado sem dever aluguel?
Pode haver despejo mesmo sem dívida, em hipóteses como o fim do contrato, a denúncia vazia (em contrato por prazo indeterminado) ou infração contratual. Cada caso segue requisitos próprios e exige ação judicial com direito de defesa.
Vale a pena fazer acordo no despejo?
Costuma valer para os dois lados. Um acordo — parcelar a dívida ou combinar um prazo de saída — geralmente é mais rápido e barato do que levar o despejo até a desocupação forçada, além de reduzir o desgaste e os custos do processo.
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Conhecer o SmartJudEste conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para o seu caso concreto, consulte um(a) advogado(a).